疑难：纳税人转让土地使用权如何计税？

本文由财税评论公众号Lawping整理，仅供参考，以当地最新解释为准！

安徽省税务局：

2016年4月30日前取得的土地使用权营改增之后因政府规划变更置换，再转让过户增值税适用政策问题

公司2016年4月30日之前通过出让方式取得一宗土地使用权，因政府规划变更，于2019年1月等价置换为另一宗土地。现在公司以该地块向全资子公司增资。请问，我公司向全资子公司划转该土地使用权，增值税能否符合《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号）的规定，选择简易办法计征？

2020-04-29

国家税务总局安徽省12366纳税服务中心答复：

尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

根据财税〔2016〕47号文件规定：“纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

建议您核实土地使用权的产权证明及相关资料上，注明的时间是否在2016年4月30日前，如符合的可以按照简易计税方法缴纳增值税。具体可联系主管税务机关进一步核实。

湖南：

纳税人转让土地使用权，应如何计税？

纳税人在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

纳税人仅转让土地使用权的，应按销售无形资产—转让土地使用权缴纳增值税，具体分以下两种情况：

一是根据财税【2016】47号文件规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

二是纳税人发生除财税【2016】47号文件规定情形以外的转让土地使用权行为，一般纳税人应以销售额全额按适用税率即11%计算缴纳增值税，小规模纳税人应以销售额全额按3%的征收率计算缴纳增值税。

广东省税务局：

股东以土地使用权及房屋出资企业，登记转让后企业交税的税率

日期：2019.1.7

来源：广东省税务局

问：顺德区大良，股东以土地使用权及房屋出资企业，登记转让不动产后企业交税的税率

答：您好，您提交的问题已收悉，现答复如下：

一、增值税：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。

因此，除土地使用权以外的无形资产的转让行为，不属于上述规定的不征税范围，应按规定征收增值税。？

二、企业所得税：根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税【2014】116号）的规定，居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。

三、土地增值税：根据《财政部税务总局关于断续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）的规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。所以，除上述情况以外税务机关根据不动产、土地使用权的资产投资的转移行为，需纳税人提供投资协议书、章程等资料到税务机关进行审核土地增值税是否属于征税范围。 

四、契税：根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条的规定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。 

福建省税务局：

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，是否可以扣除取得时缴纳的税费？

发布时间：2020年07月09日

答：根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定：“三、其他政策

……

（二）纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

因此，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权缴纳增值税，选择简易计税方法也只能扣除取得该土地使用权的原价，不可以扣除取得时缴纳的税费。

四川省税务局：

小规模纳税人转让营改增以后取得的土地使用权的税务处理

回复日期：2019-11-22

问：我公司为小规模纳税人，于营改增以后取得一宗土地的使用权，现转让给另一家公司，请问是否适用于2016年36号文中“小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。”，缴纳增值税，如不适用应当如何缴纳？

答：四川税务局12366呼叫中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三条第（二）项的规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

  财税评论Lawping整理

山东省税务局：

工业企业转让土地使用权和房产

日期：2019-11-15

问：某工业企业2009年以出让方式受让土地一宗，面积10000平方米，出让价1200万元；2010年在该土地上委托建筑公司建设厂房，该宗房产占地面积为2000平方米，造价300万元。工业企业在财务账面将土地作为土地使用权核算并摊销，房产作为固定资产核算并计提折旧。

现工业企业破产清算，拍卖相关资产，土地使用权评估价为1000万元，实际成交价800万元；厂房评估价200万元，实际成交价150万元。那么是否分别土地使用权按照财税2016 47号享受差额征收优惠，不需要缴纳增值税；厂房按照出售自建不动产，按照简易征收？还是需要土地和房产作为一体，按照出售自建不动产，一并简易计算缴纳增值税？

答：您好！您提交的问题已收悉。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号)

三、销售不动产

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

四川省税务局：？？

留言时间：2020-03-05

问题内容：个人转让土地使用权给房地产企业相关涉税问题

1.个人转让土地使用权给房地产开发企业，请问在转让环节双方应该缴纳哪些税？分别怎样计征，怎样开票？开专票还是普票？

2.房地产开发企业取得土地后，后续开发中在计征增值税、企业所得税和土地增值税时，土地成本能否扣除？扣除的标准和依据分别是什么？

答复内容

四川12366纳税服务中心答复：

您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：

国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告

国家税务总局公告2017年第45号一、推行商品和服务税收分类编码简称

自2018年1月1日起，纳税人通过增值税发票管理新系统开具增值税发票(包括：增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票)时，商品和服务税收分类编码对应的简称会自动显示并打印在发票票面“货物或应税劳务、服务名称”或“项目”栏次中。包含简称的《商品和服务税收分类编码表》见附件。

《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）第四条规定：契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。这里的土地使用权转让即是《条例》所称“土地使用权出售”。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发〔2006〕187号四、土地增值税的扣除项目

(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

(二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

(五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国税发〔2009〕91号第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定:（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《中华人民共和国企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号

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